西有“麓南板块”、东有“岭北板块”

 

文/李　柏

 

    长沙楼市版图在未来几年内，将有两大超级板块最为引人注目，也是高档楼盘所集中聚合之地。确切的说，这两大板块就是：以岳麓山为自然屏障的“麓南板块”，和以湖南省森林公园（即天际岭国家森林公园）为前景的“岭北板块”。目前和未来几年许多大盘在这两大板块聚集，它们将是长沙最具竞争价值和发展潜力的超级板块，这两大板块的强势发展将大大提高长沙整体楼市发展水平。

 

    从象形来看，岳麓山像一头牛，而“麓南板块”这两年的发展势头，非常具有这种特征，因此“麓南板块”就像是河西楼市的猛牛。

    早三四年前，河西房地产市场在业界还只有“河西板块”的提法，看起来也好像是比较闲适或有点“与世无争”。2002年底，本人在《长沙晚报》撰文，首次对河西楼市进行细分，提出四大板块，其中就包括了“麓南大学城板块”；2004年初，麓南区域的四大房地产巨头进行聚手结盟，从而正式开启“麓南板块”楼市发展新篇章。并彻底打破河西楼市一向的沉默，一跃成为长沙最受关注的房地产发展板块，甚至名噪四方。

    因为岳麓山，因为湖湘文化之魂，因为房地产的持续发展，因为高品质楼盘项目在麓南成“器”布子，“麓南板块”就这样从河西楼市价值中突现出来，并成为长沙房地产发展的一块里程碑。长沙房产局副局长魏建超说，“河西楼市看麓南”，“麓南板块”未来几年将引领星城楼市风骚。

无可复制的自然景致、长期历史积淀的湖湘文化、日益便捷的交通路网、迅速成熟的大盘开发，使得这一区域一改往日的沉寂，日渐凌厉。“麓南板块”理所当然成为长沙“最适合居住的地区”。有媒体认为，河西地产正逐渐开始争夺星城楼市的话语权，首功当推麓南板块。

    目前，“麓南板块”主要以大盘为主，阳光100、香格里·麓山别墅、岳麓山公馆、星语林•靳江河畔等几大家族所激战的“麓南”几乎成了河西楼市的主场。目前已经初具规模，该板块的房产开发渐入佳境。预计三年内，“麓南板块”的开发总量达到260万平方米以上，面积上占整个河西房地产市场的一半，接近10000亩。在河西大型高档楼盘中，“麓南板块”有5个，占整个河西的1/3强。

香格里•麓山别墅项目，1300亩的原生态别墅小区，号称“从地里长出来的别墅”，以“岳麓山水，天生别墅”的宣传口号打动置业者。从2003年底预热，到今年内部认筹并热卖，产生了一系列轰动效应，影响至远。

    数据显示，仅半年时间，阳光100国际新城开盘起价从2100元／平方米跃升至3000元／平方米，销售率却持续火爆，高达98.8％；而香格里·麓山别墅销售价格也在消费者的蜂拥而至后平稳上扬。

    “麓南板块”的开发商比较注重将自然景观与历史人文积淀相结合，追求产品的高品质。对于河西片区情有独钟的，往往是那些深受湖湘文化浸染、带有浓重人文气质的知识新贵，通过知识创造财富的这一群体，骨子里却依然充满着厚重的文化积淀，无论是对建筑本身或者居住环境，都比普通消费者有着更为“苛刻”的要求。而外来开发商新的开发理念、新的开发策略，将对本土企业产生极大的示范效应和激励作用，特别是在楼盘品质的提升上。

    今年，长沙市近一半城建重点工程项目落户岳麓区，投资规模超200亿元，年度计划投资达70多亿元。如此城建投资规模和重点建设项目，均创该区历史最高纪录。完全有理由相信，岳麓区的路网建设一旦完成，不出二三年时间，“麓南板块”将进入一个迅速井喷期。

    从象形来看，天际岭国家级森林公园如一头大象，象鼻向西直插长沙汽车南站。这一区域早几年是专业市场唱主角，聚集于红星，也没有充分挖掘出天际岭如此造化天成的原生态的自然景观资源价值。但从2005年开始，雨花区的专业市场形势不再，商业地产已经不再成为热点，高档住宅市场便成了新的焦点。据可靠消息，该板块的许多地块已经成为抢手货，至少有5个超过500亩的大盘在此扎营。可想而知，不出二三年，“岭北板块”这头河东楼市的大象将会全力发威，给长沙房地产业带来高档、清新、优雅的印象。

    从地图和长沙楼市版图看，“岭北板块”具体应该是指：天际岭国家森林公园（湖南省森林公园）以北，韶山路以东，规划中京广高速铁路以西（将来也可能延至东三环），体育新城区域（香樟路）以南，所围合的区域。这一板块西与省府板块隔（韶山）路相望，北与体育新城板块相通，还有全国知名的中国现代农业博览交易中心和红星市场群，汽车南站和将来的高铁长沙站呈一西一东排布。

    当然，这个板块最大的特征还是拥有美丽的生态自然景观——天际岭国家森林公园。今后炒作的题材相当多，发展空间相当大。在未来三五年内，从项目群角度来分析，“岭北板块”必然会从概念走向实际。并且，很可能出现几个代表性的大盘有意的结盟，联合推整体形象和市场攻势，从而形成“岭北板块”超强的发展势力。

    据调查得悉，这一区域（湘府路两厢）地价三年时间翻了三倍，房价由1000元/平方米涨到板块平均房价2500元/平方米，已经高于长沙市04年末统计的商品住房平均价位。随着楼市的发展，加上“融城”更进一步，南三环线两厢的房地产项目不断增多，从而将出现整个天际岭周边楼市升温并火热起来，从而出现“岭北板块”楼市最繁荣的景象。

    从今后相当长一段时间来看，长沙城南省府和天际岭一线往南，将形成长株潭城市群的核心区，也是高档住宅的集中区。而岭北板块，代表了当前和未来几年最具价值的楼市板块。正如一位房地产人士认为，“我们不能仅仅把南城看成长沙的南城，而是整个湖南的南城。所以它的整个发展规划也好，长株潭也好，可以说是整个中部发展的战略要地。”

    “岭北板块”目前还是一块处女地，正如二三年前的“麓南板块”一样。但这一板块的重要性将无法忽视，其承前启后与联东结西的纽带作用将会越来越明显的体现出来。加上这一板块无敌的生态自然景观资源，是其它板块所无法相比的，也是不可复制的。有类似特征的在长沙，只有西面的“麓南板块”。湖南省森林植物园即天际岭国家森林公园，占地140公顷，境内有山有谷，有平坦的草地、开阔的斜坡和碧波荡漾的湖面，森林覆盖率达85%以上。辟有樱花园、桂花园、茶花园、竹园、木兰园、杜鹃园、梅园和花卉盆景园。天际岭其实比岳麓山面积还要大，植被自然保护还要好，将来拓展空间会更大。

    大型楼市板块的发展，除了市政基础配套的先行外，还要有大型商业和生活公共配套的跟进。3到5年后，“岭北板块”区域形成一定规模的时候，大型超市必然介入。据调查所知，它们其实很早就关注这个区域，包括新一佳、沃尔玛、步步高、家乐福，他们都对南城非常看好，只是在找一个切入点和切入时机。应该说，这一切都给了消费者坚强的信心。

    如果说，岳麓山是长沙市府的前山，那么天际岭则是省府的东山，日出东方，紫气东来，成为最适当的描述。

    根据我们的研究，该板块区域的楼盘以高、大、全著称，即起点和规划水平高，规模和体量大，产品类型和面向人群全。从发展趋势和地理联动方面来分析，“岭北板块”将会很自然的与省府板块形成一体，成为真正的长沙南城地产的排头兵和新势力。这一板块是未来长沙甚至湖南整体居住品质最高的区域，目前看也是房地产升值潜力最大、升值速度最快的板块。

    据调查了解，今年雨花区天际岭北属圭塘街道办区域的项目多达15个，而其中500亩以上的项目就有5个。“岭北板块”的项目今年尚处于拿地和预热阶段，大规模推出还会有一个过程，但不会太久。本人预测，3至5年左右，这里将有5000亩至8000亩的总体开发量，打造的总建筑面积200万至350 万平方米。

    开发商的用地和项目：长沙城普置业公司的280亩的高档住宅“天际湘府”，以纯联排别墅产品为主，建筑面积12万平方米；460亩的云阳项目，700亩的某机关高档住宅用地；长沙德普置业公司的800亩的纯居住大盘项目，正在前期运作中……。

    大盘暗潮涌动，“岭北板块”前景一片光明。这一板块将在未来三五年中真正形成，并出现一定程度的竞争。“岭北板块”的明天就像“麓南板块”的今天。

 

（说明：本文大量调研材料来自“长沙德普置业发展有限公司”最近成果《长沙楼市专题调研报告》，并得到该公司的认同和大力支持，特表感谢！）

作者简介：李柏（lib158@163.com），房地产策划人，高级策划师，中国企业文化促进会策划专家委员。有多个成功楼盘例案，现服务于某大型房地产项目。